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自称拥有“11个保利地产”的杭州神秘房企，终于发布了澄清公告。
9月6日，众安集团(下称“众安”)发布公告宣称，公司在“土地储备”一段出现了一项无意的印刷错误，现修订为：于2024年6月30日，公司土储总建面为810万㎡，整体土地储备平均收购成本价为2845元/㎡。
而在2024年中期财报中，截至6 月末，众安的土储总建面约为8.1亿㎡。
8.1亿㎡是什么概念？
2024年6 月，“地产一哥”保利地产的土储计容建面为7140万㎡；而2021年巅峰时的恒大地产，土储面积也不过2.6亿㎡。按财报数据，众安的土储体量超过了11个保利地产或3个巅峰时的恒大地产。
基本只活跃于浙江地产圈的众安，持有土储体量很明显与常理相悖。若不是外界关注到众安的土储数据偏差，如此低级的错误还会持续下去。
实际上，众安的土储“乌龙”已经闹了整整一年时间——在2023年中期财报中，公司的土储面积为9.64亿㎡。但那一次没有被发现，众安也没有发布澄清、修订公告。
除了土储面积之外，在2024年中期财报中，众安很多数据同样令人好奇，比如有悖于市场行情的毛利率增长、多项财报数据“打架”、归母净利润占比失真等。
在国内上市房企业绩普遍“腰斩”的形势下，众安却惊人地实现了营收、盈利双双暴涨。
根据财报数据，2024年上半年，众安录得收入92.8亿元，同比增长127.6%；毛利18.3亿元，增长达到161.7%；毛利率为19.7%，同比上一年增加了2.57%。毛利增速大于营收，说明公司产品更加赚钱了。
以“赚钱”著称的中海地产、华润置地，2024年上半年毛利率分别下降了0.55个百分点和3.37个百分点。
中海的优势是背靠中建体系的供应链管理，华润的强项是万象系恐怖的利润表现，但强如这两家地产央企，依然无法抵抗严峻的行业形势，业绩均出现了不同程度的下滑。
土储主要分布在浙江的滨江集团、绿城中国同样如此。
其中，人称“杭州第二城投”的滨江，2024年上半年实现营收242亿元，房地产销售收入占比为97.8%，该项业务毛利率下降了8.65个百分点至9.2%。
同期，绿城中国实现营收695.6亿元，物业发展收入占比为91.7%，整体毛利率为13.1%，相比上一年同期下降了4.3个百分点。
绝大部分项目集中在浙江的众安，物业销售收入占总营收比例高达96%。理论上，众安也难以抵抗行业下行的趋势，但结果是逆势上涨。
这令人十分好奇：众安凭什么能抵抗趋势？
关于这一点，众安没有对外披露原因，也没有公布物业销售毛利表现。而影响毛利率的因素大概有三点：利息成本、营销成本和确认销售均价。
2024年上半年，众安财务费用支付为0.77亿元，较上年同期上涨了38.4%。一般来说，财务费用上涨往往说明有息贷款有所增加。但众安在财报中却称，“主要由于本期间内资本化利息支出金额减少所致”。
有意思的是，这项注释有可能也是复制、粘贴2023年中期财报的。
众安整体负债确实有所下降，2024年上半年，其总资产负债率为69.1%、净负债率为44.8%，分别同比下降了9.4个百分点和14个百分点。
同时，有息负债77.87亿元，同比减少了53.28亿元；融资成本年利率为4.51%，上年同期为5.09%；资本性承担金额减少超过一半至25.6亿元。
有息负债下降、资本化利息支出增加，这项数据是在“打架”的。
众安也在削减人力成本。2024年上半年，众安雇佣员工4986人，比去年同期少了400多人，薪资成本减少20%至1.87亿元；整体行政支出减少了25.7%，销售及分销开支也减少了26%。
综合一算，成本减少了1.3个“小目标”。
确认销售方面，2024年上半年，众安录得确认销售金额89.2亿元，销售面积为41.44万㎡，两项同比增长140%左右；销售均价则为2.15万元/㎡，同比增长3.86%。
成本下降、销售均价上涨，源媒汇帮众安计算出了毛利率上涨的原因所在。但销售金额暴涨、销售及分销开支减少，又是一项数据在“打架”。
毛利率上涨，只能说明物业销售溢价空间更大，但能赚到手的还是要看利润。
众安利润表现反而是下滑的。2024年上半年，公司税前利润为8.5亿元，同比增长196.5%；净利润则下滑24.45%至1.17亿元，净利润率腰斩到只有1.27%。
源媒汇查了一下，众安净利润下滑的原因有两点：一是期内减值拨备大幅度上涨；二是疑似向少数股东输送利益。
首先，2024年上半年，众安对投资物业减值了5.36亿元，翻了近18倍，导致净利润也减少了5个多亿。
其次，重点展开说一下，众安疑似向少数股东输送利益的路径。上半年，众安归母净利润同比减少了68.2%至6251万元，但少数股东利润却暴增了236.75%至5539万元。
从占比上看，众安归母净利润比例为53%。而确认销售收入为89.2亿元，权益金额约为69亿元，占比约77.33%。
两者差值达到了24%。悬殊的数据，不禁让人怀疑众安向少数股东输送利益。
源媒汇翻阅工商信息得知，众安旗下项目合作对象包括碧桂园、绿地控股、中骏集团、宝龙地产、杭州城建、阳光城、融信，以及部分不知名的地方小股东。
众安缺乏向上述外部合伙人输送利益的动机。不是外部，就是内部。
目前，众安集团实控人施中安(又名“施侃成”)持有三个上市平台——众安集团、中国新城市和众安智慧生活。
2024年上半年，中国新城市录得收入29.2亿元，同比增长257%；净利润扭亏为盈至3.48亿元，增长582.7%，但少数权益亏损扩大至3028.7万元。
同期，众安智慧生活收入1.82亿元，同比增长9.9%；净利润下降7.5%至1.43亿元，少数权益则“扭赢为亏”。
排除下来，很有可能就是施中安实控的另一个平台公司——杭州萧山云中霞装饰有限公司(下称“云中霞装饰”)。
源媒汇透过天眼查工商关联信息发现，云中霞装饰目前直接及间接对外公司共有127家，其中与众安集团直接关联的有93家公司，包括61家孙公司，后者绝大部分为房地产开发公司和置业公司。
2021年1月，众安集团股权发生变动，由自然人戚小敏、陈军民共同持有的云中霞装饰成为众安的二股东，但持股比例仅有10%。
当时就有媒体报道称，戚小敏、陈军民很有可能是云中霞装饰的代持股东，而背后股东则是众安系企业。
同时，云中霞装饰工商变更信息中，出现了施中安的身影，以及众安集团现任董事施中校。
放眼整个众安系企业，这只不过是施中安资本运作的一个缩影而已。
此外，将近2年没有拿地的众安，未来收入同样是一个问题，盈利也不具有持续性。2024年上半年，众安实现合约销售28.75亿元，合约销售面积为16.66万㎡，同比下滑双双超过50%，销售均价减少了17%至1.73万元/㎡。
销售金额下滑，现金也断崖式下跌了66.6%，仅有约19亿元。仔细一算，现金已经无法覆盖短期债务，现金短债比为0.53，自由现金短债比仅为0.16。
为了加快合约销售转为确认销售收入，众安也被爆出“未完工强制交房”。公开信息显示，众安在杭州、温州、台州等多个城市项目中，未经业主确定交房情况下，进行了强行交付。
很明显，走到“爆雷”边缘的众安现在很着急。
针对毛利率、归母净利润、计提减值、现金短债比等数据变动，以及“强制交付”、土储成本下降等问题，源媒汇向众安集团及投资者关系部发送邮件询问股票十倍杠杆原理，截至发稿未获回复。
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